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拿房了贈(zèng)送面積還沒(méi)澆好不能裝修怎么辦
發(fā)布時(shí)間：2025-05-10 11:47:07
等到能裝修的時(shí)候被 贈(zèng)送面積沒(méi)有明確的規(guī)定。但現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商宣傳中的贈(zèng)送面積其實(shí)原本就是不計(jì)入房屋面積的，本應(yīng)就是屬于業(yè)主的。如入戶花園及未封閉陽(yáng)臺(tái)算一般面積。露臺(tái)全贈(zèng)送、地下室凈高低于2.1米的不算面積，凸窗不是落地的不算面積，落地凈高低于2.1米的也不應(yīng)算面積等等。? 一、陽(yáng)臺(tái)（計(jì)1/2面積） 陽(yáng)臺(tái)的贈(zèng)送是最常見(jiàn)的戶型面積贈(zèng)送之一。按照各個(gè)地方規(guī)范的不同，入戶花園和陽(yáng)臺(tái)可能只計(jì)一半建筑面積，通過(guò)這種方式甚至可以多贈(zèng)送一個(gè)房間。 1、提前預(yù)留空間設(shè)計(jì)，并合理改造贈(zèng)送面積 值得注意的是，新規(guī)范下，一個(gè)是陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深有限制。陽(yáng)臺(tái)面寬≤1.5m時(shí)，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深必須小于等于2倍面寬（陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深理論最大值3m）；陽(yáng)臺(tái)面寬＞1.5m時(shí)，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深小于等于面寬且不大于2.4m。 另一個(gè)是多層高陽(yáng)算面積 。無(wú)交通功能的公共陽(yáng)臺(tái)和多層高走廊均要計(jì)算2倍以上核減面積；多層高陽(yáng)臺(tái)及走廊按投影計(jì)算1.5倍以上核減面積，上不封頂。 所以，在設(shè)計(jì)過(guò)程中可提前預(yù)留空間設(shè)計(jì)，并合理改造贈(zèng)送面積。 戶內(nèi)長(zhǎng)寬不小于2.4m的（客廳、臥室）及一個(gè)廚房可設(shè)置一個(gè)計(jì)一半面積的陽(yáng)臺(tái)。內(nèi)未設(shè)置室內(nèi)透空空間的限值，陽(yáng)臺(tái)總面積≤戶內(nèi)建筑面積（除陽(yáng)臺(tái)）的20%或60㎡。戶內(nèi)設(shè)置室內(nèi)透空空間的，陽(yáng)臺(tái)總面積≤戶內(nèi)建筑面積（除陽(yáng)臺(tái)）的10%或30㎡牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看案例：提前預(yù)留空間設(shè)計(jì)，合理改造贈(zèng)送面積牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看案例：提前預(yù)留，合理改造。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看2、兩個(gè)單元相連接按凸陽(yáng)臺(tái)報(bào)批蘇州有個(gè)項(xiàng)目為高層26F—33F。該項(xiàng)目高層兩個(gè)單元拼接的地方按了陽(yáng)臺(tái)報(bào)批，雖然看起來(lái)是凹陽(yáng)臺(tái)，其實(shí)是結(jié)構(gòu)分開(kāi)的，所以按凸陽(yáng)臺(tái)報(bào)批，贈(zèng)送一半面積。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看案例：蘇州中糧祥云國(guó)際，產(chǎn)品規(guī)劃是高層27F+洋房6-8F。高層中間戶朝北房間規(guī)劃按陽(yáng)臺(tái)審批，兩個(gè)臥室挨一塊開(kāi)間加起來(lái)才6.6m，他們是怎么偷面積呢？?jī)蓚€(gè)臥室中間做挑空，這樣就按凸陽(yáng)臺(tái)報(bào)批，就可以贈(zèng)送面積了。另外南向開(kāi)間規(guī)劃了大面寬陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，邊戶北向也規(guī)劃了凸陽(yáng)臺(tái)報(bào)批。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看二、凸窗（計(jì)1/2面積）普通凸窗在小戶型中應(yīng)用較多。但在新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中，明確規(guī)定：凸（飄）窗凈高大于2.1米、窗臺(tái)與室內(nèi)樓地高差不大于0.45米的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平計(jì)算二分之一面積。對(duì)此，可以采取以下幾個(gè)應(yīng)對(duì)之策。 1、將窗臺(tái)高度做大＞45cm，凸窗高度＜2.1米 將窗臺(tái)高度做大＞45cm，凸窗高度＜2.1米后，可不計(jì)面積。如此一來(lái)，還是能通過(guò)凸窗的設(shè)計(jì)，提高得房率，有效解決小戶型過(guò)于緊湊的缺陷。 舉例： 在萬(wàn)科那款紅透2014年的18平米“超小戶型”中，就通過(guò)使用飄窗設(shè)計(jì)，極大延展了客臥空間。而且飄窗下方設(shè)計(jì)為打開(kāi)式的儲(chǔ)物柜，還增加了超小戶型的儲(chǔ)存功能。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看另外一個(gè)方式是直接贈(zèng)送，或者改造加大室內(nèi)實(shí)用面積。 2、可局部拆卸內(nèi)凸窗（不計(jì)面積） 在凸窗上部分設(shè)計(jì)橫梁，可以將部分空間隔成兩層，使得凸窗高度不超過(guò)2.1米，上層空間0.7米左右用于儲(chǔ)藏空間（如下圖）；牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看業(yè)主在裝修期間，可將橫梁“拆卸”，使原本2.1米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。如上圖，頂柜為可以打掉的部分的上梁。業(yè)主裝修時(shí)將其打掉，則將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)高（如下圖）。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看3、正凸窗贈(zèng)送正凸窗贈(zèng)送尺寸有一定要求： 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看同時(shí)，陽(yáng)臺(tái)內(nèi)凸出于外墻且不計(jì)面積的凸窗也要計(jì)入陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深且不超過(guò)2.4m。 四、利用設(shè)備平臺(tái)（不算面積） 在新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中，對(duì)設(shè)備平臺(tái)的規(guī)定并未出臺(tái)新政策，因此，可以認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商還是能繼續(xù)利用設(shè)備平臺(tái)來(lái)增加戶型的功能空間。 舉例： 金地未未來(lái)這個(gè)項(xiàng)目之所以如此經(jīng)典，就在于其在產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新上做出了杰出貢獻(xiàn)。比如利用設(shè)備平臺(tái)作為可改造空間，就是金地未未來(lái)項(xiàng)目的一大創(chuàng)舉。 設(shè)備平臺(tái)通常作為空調(diào)外機(jī)，水電表等放置區(qū)域。金地未未來(lái)通過(guò)贈(zèng)送大面積的設(shè)備平臺(tái)，為小戶型提供了可改造空間。經(jīng)過(guò)改造設(shè)備平臺(tái)，可以將其增加為儲(chǔ)藏室、書(shū)房等功能房間（如下圖）。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看五、透空贈(zèng)送目前大部分地區(qū)規(guī)定，住宅建筑空間為復(fù)式時(shí)，層數(shù)按自然層計(jì)算，單套住宅透空部分建筑面積與該戶型建筑面積的比例不超過(guò)20%，且最多不超過(guò)40平。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看1、室外透空贈(zèng)送室外透空在設(shè)置的位置及大小有限制。 作為3戶以上唯一采光通風(fēng)來(lái)源時(shí)（不限面積），超高層戶與戶間唯一采光通風(fēng)來(lái)源時(shí)（最大為本層建筑面積的3%）。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看但是超高層住宅可以按要求設(shè)置透空。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看2、室內(nèi)透空贈(zèng)送值得注意的是，90㎡以上復(fù)式才可以設(shè)置透空（除陽(yáng)臺(tái)外室內(nèi)面積的百分之20%并不超過(guò)60㎡）。另外，位置僅可以設(shè)置在客廳餐廳且不超過(guò)2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看全部或者局部搭板擴(kuò)大使用面積。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看六、設(shè)計(jì)隱蔽式儲(chǔ)藏空間（不算面積）可以結(jié)合管道井，增加儲(chǔ)藏空間。在管道井設(shè)計(jì)處可對(duì)于其齊平墻面設(shè)隱蔽式儲(chǔ)藏空間，凈高小于2.2米可不計(jì)入建筑面積。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看七、共享梯廳（不計(jì)入套內(nèi)面積）通過(guò)電梯雙向開(kāi)啟，使公共電梯廳成為私家電梯廳，電梯開(kāi)門后可以直接進(jìn)入房屋，增加私密性和歸屬感。 利用該空間放置花草、鞋柜等，延伸了室內(nèi)使用空間?；?qū)⒁郧暗碾娞莸却齾^(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得業(yè)主可以多出部分套內(nèi)面積。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看八、凹槽贈(zèng)送主要是通過(guò)后期改造，用凹槽面積搭板加大戶內(nèi)面積。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看1、功能性凹槽贈(zèng)送功能性凹槽設(shè)置有大小限制，一是深度與寬度之比不大于4，二是深度不超過(guò)8m。贈(zèng)送方式主要是在戶型與戶型之間，或戶型與核心筒之間預(yù)留凹槽，后期搭板，增大室內(nèi)空間。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看2、非功能性凹槽贈(zèng)送在戶內(nèi)房與房之間，結(jié)合房間設(shè)計(jì)非功能性凹槽，后期搭板，加大房間進(jìn)深。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看不過(guò)有幾個(gè)點(diǎn)要注意，（1）進(jìn)深不超過(guò)1.5m； （2）面寬與進(jìn)深之比≥2 ；（3）凹槽內(nèi)設(shè)置的陽(yáng)臺(tái)或兩戶及以下使用的外走廊，（陽(yáng)臺(tái)/外走廊進(jìn)深+凹槽進(jìn)深）≤2.4m。 九、夾層（只算1/2面積） 在新規(guī)出臺(tái)之前，夾層空間只要做到凈高＜2.2米，都不計(jì)入套型的建筑面積中。但新規(guī)出臺(tái)后，針對(duì)夾層空間進(jìn)行了明確規(guī)定：局部樓層結(jié)構(gòu)層高大于等于2.2米的計(jì)算全面積，小于等于2.2米的計(jì)算二分之一面積。 但在實(shí)際案例中，由于普通住宅中的“夾層”高度有限，因此完全可以做到≤2.2米，如此一來(lái)，雖沒(méi)了免費(fèi)午餐，但還是可以減少一半面積。 對(duì)于這類空間，一般可作為用于家庭廳、更衣間、儲(chǔ)藏室的使用（如下圖）。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看十、贈(zèng)送露臺(tái)（計(jì)算一半的面積）非頂層露臺(tái)通常采用退臺(tái)的方式實(shí)現(xiàn)，多用于花園洋房設(shè)計(jì)中；頂層露臺(tái)贈(zèng)送為較多見(jiàn)方式，通常贈(zèng)送面積可達(dá)到原戶型的50%以上；在部分地區(qū)，高度達(dá)到或超過(guò)二個(gè)層高的陽(yáng)臺(tái)也可視為露臺(tái)，均不計(jì)入建筑面積，開(kāi)發(fā)商往往將大露臺(tái)客廳或者臥室相連，拓展了臥室的使用空間。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看十一、車庫(kù)上方贈(zèng)送（不算面積）在一些小戶型的別墅項(xiàng)目里，可設(shè)圍合式中庭作為贈(zèng)送面積，如此一來(lái)，上層的空間均可改造為房間利用；同時(shí)，還可利用車位上方空間，上方設(shè)置圍墻，為后期改造空間預(yù)留位置。在裝修期間，可將二、三層架板，頂部增設(shè)屋頂，改造成房間使用。 舉例： 以上海河谷3號(hào)的戶型為例，可將車庫(kù)上方以及中庭封閉后，改造成功能間。在改造之前，每層空間均預(yù)留排水管道，可每層設(shè)計(jì)衛(wèi)浴空間，便于后期改造。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看十二、架空綠化贈(zèng)送（算1/2面積）1、利用花架隔出房間（計(jì)1/2面積） 在原預(yù)備設(shè)定房間處構(gòu)建花架，又可以作為樓板的梁。根據(jù)建筑新規(guī)，這類型空中花園需要計(jì)算1/2的面積，但裝修時(shí)期間可鋪板隔房，做成一間獨(dú)立的房間進(jìn)行使用。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看2、架空綠化贈(zèng)送架空綠化要求嚴(yán)格，可達(dá)贈(zèng)送面積小。但可以通過(guò)贈(zèng)送綠化平臺(tái)，或者后期改造加大某戶套內(nèi)面積。 注：6戶以上的住宅、宿舍、公寓平面設(shè)一個(gè)公共花園，才可計(jì)入地上核增建筑面積，架空空間在樓層內(nèi)集中設(shè)且不超過(guò)一處，并與公共交通空間直接毗鄰且不少于3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看十三、室內(nèi)局部挑空，隔成1間臥室這種方式適用于別墅、復(fù)式及躍層住宅。在室內(nèi)進(jìn)行局部挑空設(shè)計(jì)，通常在位于客廳處進(jìn)行兩層挑高設(shè)計(jì)，只計(jì)算一層的面積。挑高的空間能給予住戶舒適寬亮的空間感，從而減少走廊狹長(zhǎng)型的局促感。需要注意的是不同地區(qū)對(duì)于挑高限制和要求也有所不同。 舉例： 以上海橡樹(shù)灣為例。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看十四、向地下室要空間（計(jì)算一半的面積）在新規(guī)實(shí)施之前，地下室空間經(jīng)常被開(kāi)發(fā)商作為免費(fèi)贈(zèng)送的空間，用來(lái)吸引購(gòu)房者。但新規(guī)實(shí)施后，地下室不能再免費(fèi)送。但地下室（半地下室）結(jié)構(gòu)層高≤2.2米的，還是可以算作二分之一的面積。 也有業(yè)內(nèi)人士支招：可以在地下室報(bào)規(guī)劃時(shí)按照車庫(kù)標(biāo)注、報(bào)批，交付后，就可以用原來(lái)的辦法偷100%面積。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看十五、首層花園（不計(jì)入套內(nèi)面積）為住宅首層增加附加值的方法，最常見(jiàn)的就是花園入戶的贈(zèng)送。有自己的獨(dú)享花園對(duì)住戶來(lái)說(shuō)是首層最大的附加值。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看首層贈(zèng)送入戶花園，單戶可增加約35㎡面積。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看十六、屋頂空間的利用新規(guī)范對(duì)于坡屋頂?shù)南拗剖牵?.2米以下 不算面積，1.2-2.1 算一半面積， 2.1 以上按全面積計(jì)算。 來(lái)看一下屋頂平面圖： 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看2100高度范圍內(nèi)，可滿足正常活動(dòng)要求。2100高度線范圍外，北側(cè)可增加露臺(tái)空間。南側(cè)設(shè)置老虎窗，增加屋頂利用率，同時(shí)實(shí)現(xiàn)采光通風(fēng)。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看比如，地塊限高為36米，在11層平層（33米）的基礎(chǔ)上，利用屋頂空間，及屋頂高度計(jì)算屋檐到屋脊一半的規(guī)定，可以在滿足建筑高度要求的同時(shí)，在屋頂內(nèi)部實(shí)現(xiàn)躍層，增加頂層附加值。 與按照限高方式做10層平層加一層躍層的方案相比，這樣操作滿足限高要求，同時(shí)每棟可多出一層平層面積。 十七、內(nèi)天井贈(zèng)送 相比上述的贈(zèng)送方式，內(nèi)天井的規(guī)范限制比較多。如果是（1）單外廊板式住宅：外廊是某戶居住空間采光通風(fēng)唯一來(lái)源，允許在外廊不居住空間之間設(shè)置單邊開(kāi)敞式內(nèi)天井，開(kāi)間≤該居住空間開(kāi)間，進(jìn)深≤1.5m。 （2）除了單外廊版式住宅的內(nèi)天井： 3戶及以上共同使用且集中設(shè)置，每棟（座）住宅不得超過(guò)1個(gè)，同時(shí)，內(nèi)天井短邊寬度要符合要求。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看1、普通內(nèi)天井贈(zèng)送普通內(nèi)天井設(shè)置難度大，且不易贈(zèng)送。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看這種方法有幾個(gè)前提，第一，要求： 3戶及以上共同使用且集中設(shè)置；第二，個(gè)數(shù)：每棟（座）住宅不得超過(guò)1個(gè)；第三，大小：用于非居住空間，短邊最小6m，用于居住空間，短邊最小8m；第四，其他：封閉圍合的內(nèi)天井宜隔3層前后打通一個(gè)通往室外的開(kāi)間。 2、外廊式內(nèi)天井贈(zèng)送 外廊式住宅內(nèi)天井設(shè)置難度大，要求多。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看3、形式：?jiǎn)芜呴_(kāi)敞式內(nèi)天井外廊式住宅內(nèi)天井可行案例。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看案例：華潤(rùn)金悅灣（雙冠地塊），產(chǎn)品規(guī)劃為高層17F+復(fù)式洋房6F+聯(lián)排3F。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看本項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)在于大面積采光通風(fēng)井，相比于傳統(tǒng)戶型，大面積內(nèi)天井可以極大的增加中間戶的通透性和私密感。而且高層中間戶北側(cè)臥室做了凸陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送。整個(gè)戶型設(shè)計(jì)中，用了大面寬凸陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，贈(zèng)送面積控制在本層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積20%以內(nèi)。洋房做復(fù)式挑空贈(zèng)送，拉升產(chǎn)品溢價(jià)。 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看但總的來(lái)說(shuō)，內(nèi)天井規(guī)范限制較多，贈(zèng)送可行性低，不建議采用。 小結(jié) 從上文看，偷面積方法主要?dú)w結(jié)為以下4大類： 牛人總結(jié)的17種贈(zèng)送面積 開(kāi)發(fā)商和買房人都看當(dāng)中，又以“屬于建筑體的原來(lái)結(jié)構(gòu)，改變用途使之成為室內(nèi)的使用空間”和“新增加戶型的輔助功能空間”兩種方式為主。另外，擴(kuò)大戶型原有可贈(zèng)送面積部分的面積和高度也是面積贈(zèng)送的一種考慮方向。 不過(guò)，原有結(jié)構(gòu)，改變用途的贈(zèng)送面積方法一般不會(huì)增加過(guò)多的建筑成本，而擴(kuò)大或者增加功能空間則很有可能會(huì)增加成本。希望我的解答能夠幫助到你。
