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地產(chǎn)項(xiàng)目中開發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)的重大誤區(qū)
發(fā)布時(shí)間：2025-05-31 21:20:33
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“開發(fā)間接費(fèi)”在成本列支與稅前扣除始終是業(yè)內(nèi)的焦點(diǎn)，主要因?yàn)榕c“管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用”在歸集口徑與扣除標(biāo)準(zhǔn)上的差異，這直接影響項(xiàng)目的實(shí)際操作。開發(fā)間接費(fèi)常被視為一個(gè)包含廣泛成本費(fèi)用的“收納箱”，似乎所有的成本費(fèi)用都可以通過它來整合，然而它實(shí)際上是一個(gè)明細(xì)科目，且在土地增值稅清算時(shí)享受20%的加計(jì)扣除優(yōu)惠政策，成為稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)注的重點(diǎn)。
本文將詳細(xì)解讀開發(fā)間接費(fèi)的定義、與銷管財(cái)三費(fèi)的區(qū)別，以及在實(shí)際操作中對(duì)開發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)的誤區(qū)。
開發(fā)間接費(fèi)，是指直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能直接歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出，包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。在實(shí)務(wù)中，它常與管理費(fèi)用混淆，甚至企業(yè)按項(xiàng)目部發(fā)生的管理費(fèi)用直接計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)，而公司總部發(fā)生的管理費(fèi)用則計(jì)入期間費(fèi)用，但這種劃分并不十分嚴(yán)謹(jǐn)。
在開發(fā)間接費(fèi)與銷管財(cái)三費(fèi)的區(qū)別上，關(guān)鍵在于：開發(fā)間接費(fèi)屬于成本，在成本科目中列支，土地增值稅清算時(shí)可享受20%的加計(jì)扣除；而銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用屬于費(fèi)用，在費(fèi)用科目中列支，土地增值稅清算時(shí)不享受加計(jì)扣除。在土地增值稅清算中，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用的扣除比例不超過總成本的5%以內(nèi)；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，若能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
對(duì)于開發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)的誤區(qū)，主要源自劃分依據(jù)與列支歸集科目的混淆。開發(fā)間接費(fèi)在享受土增清算的加計(jì)扣除時(shí)，并不意味著在所得稅預(yù)繳方面享有優(yōu)勢，管理費(fèi)用作為即期費(fèi)用，能降低當(dāng)期所得稅的預(yù)繳金額。因此，將開發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)不加區(qū)分地全部計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)或全部計(jì)入管理費(fèi)用，主要存在兩個(gè)誤區(qū)：一是人為地將更多費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)，企圖通過加計(jì)扣除獲得更多優(yōu)惠，但這可能導(dǎo)致不合理稅務(wù)處理；二是為了減少當(dāng)期所得稅預(yù)繳金額，將應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用錯(cuò)誤地計(jì)入管理費(fèi)用。這些操作存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵在于合理區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)用，并提供合理的劃分依據(jù)。
實(shí)際上，上述操作誤區(qū)均涉及涉稅風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵在于正確區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用。為便于理解，下文整理出開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用的異同對(duì)比表。
類別 | 開發(fā)間接費(fèi)用 | 管理費(fèi)用
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行政管理費(fèi) | 直接從事項(xiàng)目開發(fā)管理的人員與部門產(chǎn)生的工資薪金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、招待費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、保安服務(wù)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用 | 企業(yè)董事會(huì)和行政管理部門在企業(yè)經(jīng)營管理中發(fā)生的，或應(yīng)當(dāng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電費(fèi)、綠化費(fèi)、管理人員工資及福利費(fèi)等
工程管理費(fèi) | 開發(fā)項(xiàng)目直接發(fā)生的工程監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編制審核費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、合同外獎(jiǎng)勵(lì)等間接費(fèi)用 | 無
營銷設(shè)施建造費(fèi) | 開發(fā)項(xiàng)目直接發(fā)生的廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、售樓處裝修裝飾費(fèi)、樣板間費(fèi)用等間接費(fèi)用 | 無
借款費(fèi)用 | 直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額 | 因借款產(chǎn)生而發(fā)生的輔助費(fèi)用，例如手續(xù)費(fèi)用等
專業(yè)咨詢服務(wù)費(fèi) | 聘請專業(yè)中介機(jī)構(gòu)提供財(cái)稅咨詢、項(xiàng)目管理咨詢等費(fèi)用 | 無
指派人員費(fèi)用 | 若開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機(jī)構(gòu)，由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用，可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用 | 無
區(qū)分核心要點(diǎn)在于，通常以有無開發(fā)現(xiàn)場設(shè)立機(jī)構(gòu)來確定費(fèi)用歸屬，具體情況需參照相關(guān)資料進(jìn)一步判定。
房地產(chǎn)企業(yè)如何核算開發(fā)間接費(fèi)用？開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本質(zhì)上屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本，但無法直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。因此，先將開發(fā)間接費(fèi)用統(tǒng)一歸集至“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，再分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。
具體操作如下：首先，日常發(fā)生有關(guān)支出時(shí)借入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目下的各項(xiàng)費(fèi)用，月末結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”科目；后期再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配記入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。分配方法如下：
開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配遵循一定的會(huì)計(jì)原則，確保費(fèi)用的合理歸集與成本的正確分?jǐn)?，以反映真?shí)的開發(fā)成本。
為了進(jìn)一步澄清開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用的界限，以下為常見問題與官方解答的摘錄，旨在提供參考。
1. 在土地增值稅清算時(shí)，項(xiàng)目部業(yè)務(wù)招待費(fèi)能否計(jì)入開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用扣除？
業(yè)務(wù)招待費(fèi)應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用按規(guī)定進(jìn)行扣除，不應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。
2. 公司在開發(fā)高層樓盤時(shí)向周邊居民支付了擋光補(bǔ)償費(fèi)，是否可以列為房地產(chǎn)開發(fā)成本，在土地增值稅清算時(shí)扣除？
擋光補(bǔ)償費(fèi)不符合相關(guān)規(guī)定，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本在土地增值稅清算時(shí)扣除。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托另一公司代建商品房開發(fā)項(xiàng)目，代建協(xié)議中分別約定建設(shè)管理費(fèi)和銷售管理費(fèi)，請問建設(shè)管理費(fèi)能否計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)，在土地增值稅前扣除？
建議根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況判斷是否符合計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。
4. 我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生的已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)可以作為開發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅扣除嗎？
物業(yè)管理費(fèi)不是直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，不能在土地增值稅清算時(shí)扣除。
5. 工程人員的工資是否可計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用準(zhǔn)予扣除？對(duì)于其對(duì)應(yīng)的五險(xiǎn)一金，能否一并扣除？
工資可計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用準(zhǔn)予扣除，但五險(xiǎn)一金不在開發(fā)間接費(fèi)用的扣除范圍內(nèi)。
6. 房企計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的工資人員有哪些，工程人員、招采人員、維修人員、開發(fā)人員是否屬于？如何判斷人員是否符合計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用里的人員工資？
管理人員工資符合計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，具體人員范圍需結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況與政策規(guī)定來界定。
7. 我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)某地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目工程部職工的社保、住房公積金、職工教育經(jīng)費(fèi)及工會(huì)經(jīng)費(fèi)可以作為開發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅扣除嗎？
工程部職工的社保、住房公積金等不能直接作為開發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅清算時(shí)扣除。
