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請(qǐng)問(wèn)，住宅面積，公建面積，建筑面積，套內(nèi)面積，公攤面積，如何區(qū)分
發(fā)布時(shí)間：2025-05-31 03:16:45
建筑面積： 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。（房屋總價(jià)就是根據(jù)建筑面積來(lái)計(jì)算的，通常樓書(shū)或其他宣傳冊(cè)上所標(biāo)注的面積也是這個(gè)）
實(shí)用面積： 它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
套內(nèi)面積： 俗稱“地磚面積”或套內(nèi)建筑面積。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。（對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要得就是套內(nèi)面積，即得房率）
有了以上幾個(gè)面積指數(shù)，就可以很容易的得出公攤系數(shù)和公攤率。
公攤系數(shù)＝公用建筑面積（即分?jǐn)偯娣e）/套內(nèi)建筑面積
公攤率＝公用建筑面積（即分?jǐn)偯娣e）/建筑面積
由于分?jǐn)偯娣e是一定的，套內(nèi)面積肯定小于建筑面積，所以，對(duì)同一主體而言，公攤系數(shù)是肯定大于公攤率的。
當(dāng)心售樓人員用公攤率的數(shù)據(jù)盜換公攤系數(shù)的概念，這樣一來(lái)可以使人感覺(jué)公攤較小，二來(lái)無(wú)法準(zhǔn)確算出實(shí)際分?jǐn)偟拿娣e。
據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的操作經(jīng)驗(yàn)，普通多層住宅樓，在沒(méi)有地下設(shè)備用房、沒(méi)有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在10％－15％之間；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在17％－20％之間；高層住宅相對(duì)更高一些。
關(guān)于房屋面積和公攤系數(shù)
公攤面積=建筑面積-實(shí)用面積
公攤系數(shù)，也就是房屋的得房率。
得房率標(biāo)準(zhǔn)如下：
高層塔樓住宅（75%——78%），公攤系數(shù)為（22%——25%）
高層板樓住宅（78%——85%），公攤系數(shù)為（15%——22%）
小高層板樓住宅（85%——88%），公攤系數(shù)為（12%——15%）
多層住宅（88%——95%）， 公攤系數(shù)為（5%——12%）
得房率=套內(nèi)建筑面積（套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積）÷建筑面積
你用100%減去得房率就是公攤系數(shù)
商品房的套內(nèi)建筑面積就是商品房的獨(dú)用面積。它是由三部分組成的。一是商品房的使用面積，二是商品房的墻體面積，三是陽(yáng)臺(tái)面積。
商品房的使用面積包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜等各室內(nèi)面積的總和。內(nèi)墻面的抹灰厚度，計(jì)入使用面積內(nèi)，躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯計(jì)入本戶使用面積。
商品房的墻體面積
在一套商品房?jī)?nèi)包含有公用墻和非公用墻兩種。公用墻是指相鄰戶之間的分隔墻及戶與樓梯走道之間的分隔墻(包括山墻)；非公用墻是指一套商品房?jī)?nèi)各室之間的分隔墻。公用墻的墻體水平面積：對(duì)于戶與戶之間的公用墻面積是一家一半，對(duì)于其他公用墻面積要?jiǎng)澐譃樘變?nèi)部分和公用部分。套內(nèi)部分是以戶與戶分隔墻的一半厚度來(lái)掌握。例如戶與戶之間的分隔墻是24厘米(俗稱24墻)，各戶占12厘米。那么戶與公用樓梯走道之間的分隔墻及外墻(包括山墻)的分劃是12厘米計(jì)入套內(nèi)面積，其余計(jì)入公用面積。在實(shí)際計(jì)算時(shí)套內(nèi)面積和套內(nèi)墻體面積是合并計(jì)算的。
陽(yáng)臺(tái)面積
陽(yáng)臺(tái)面積一般按突出墻面的陽(yáng)臺(tái)外圍尺寸計(jì)算面積。陽(yáng)臺(tái)有封閉式和不封閉式，封閉式陽(yáng)臺(tái)計(jì)全面積，不封閉式陽(yáng)臺(tái)計(jì)半面積。陽(yáng)臺(tái)是否封閉以規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。
公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對(duì)于公攤面積的處理，目前我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)出臺(tái)，因公攤面積的不明確，使其成為房地產(chǎn)交易過(guò)程中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。
公攤面積如何區(qū)分？
目前我國(guó)尚無(wú)法律對(duì)公攤面積加以約束，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門(mén)文件做出的原則性規(guī)定。現(xiàn)在政策主要是根據(jù)2000年8月1日開(kāi)始實(shí)施的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行。依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為:
1．大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房;
2．每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。
不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間為:
1．倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間;
2．售房單位自營(yíng)、自用的房屋;
3．為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。
需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。
公攤面積怎么攤？
公攤面積過(guò)大，勢(shì)必降低房屋的性價(jià)比;過(guò)小，則影響居住的舒適度。那么公攤面積如何攤才算合理？
目前有一個(gè)可以用來(lái)考量的概念，即住宅樓公攤系數(shù)。住宅樓公攤系數(shù)計(jì)算方法為:需要公攤的共有建筑面積總和除以參加公攤的各單元的建筑面積總和，然后用各單元參加公攤的建筑面積乘以分?jǐn)傁禂?shù)，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產(chǎn)權(quán)部門(mén)測(cè)繪隊(duì)實(shí)地測(cè)量。
一般來(lái)說(shuō)，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數(shù)一般在0．18～0．26之間，而多層的公攤系數(shù)則在0．11～0．16之間。不過(guò)，每個(gè)樓盤(pán)，甚至一個(gè)樓盤(pán)各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實(shí)地測(cè)量，要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來(lái)定，沒(méi)有限定的范圍。
房屋的公攤面積就是最不透明的一項(xiàng)，很多購(gòu)房者根本搞不清什么是公攤面積？哪些面積要公攤？為什么要有公攤面積？按照許多人的看法是，公攤面積不是自己戶內(nèi)的面積，卻要自己付錢(qián)，而且長(zhǎng)年累月地多交管理費(fèi)，更令購(gòu)房者覺(jué)得"冤"的是交了錢(qián)也弄不清楚哪些公共設(shè)施是業(yè)主的，哪些公建是開(kāi)發(fā)商的？這些問(wèn)題無(wú)法清楚界定，糾紛也因此產(chǎn)生。 對(duì)于投資的人來(lái)說(shuō)，更重要的是，公攤太大，很難再買(mǎi)出去！
公攤面積多大為宜？
相信所有購(gòu)房者都明白，公用建筑面積是不可缺少的，其中花園、走道、大堂等是最常見(jiàn)的公用面積。公攤面積是分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱。它和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積，所以公攤面積是不可少的。在一個(gè)樓盤(pán)中，公攤面積過(guò)大，勢(shì)必降低房屋的性價(jià)比；過(guò)小，則影響居住的舒適度。那么，公攤面積應(yīng)該占多大比例呢？
高層樓房的分?jǐn)偯娣e要大于多層的分?jǐn)偯娣e。一般來(lái)說(shuō)，高層的分?jǐn)傁禂?shù)在0.18～0.26之間，多層的分?jǐn)傁禂?shù)在0.11～0.16之間。這位專(zhuān)業(yè)人士也強(qiáng)調(diào)，每個(gè)樓盤(pán)，要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來(lái)定，沒(méi)有限定的范圍，因此房屋的公攤面積要以實(shí)地測(cè)量為準(zhǔn)。
公攤面積怎么攤？
上文提到的"分?jǐn)傁禂?shù)"是決定分?jǐn)偯娣e大小的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那么什么是"分?jǐn)傁禂?shù)"？它和公攤面積有什么關(guān)系？
先來(lái)看看公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)是怎么算出來(lái)的：整棟建筑物的公用建筑面積÷整棟建筑物各單元套內(nèi)建筑面積之和。什么是"整棟建筑物的公用建筑面積"？在一個(gè)小區(qū)里，哪些屬于公共建筑面積，這些面積哪些可以用于公攤，哪些不用攤？
根據(jù)2000年8月1日開(kāi)始實(shí)施的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為：1、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房；2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。
不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間，也不可用于分?jǐn)偟挠校?、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋；3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。
那么，每戶要怎么分?jǐn)偣媒ㄖ娣e呢？每戶分?jǐn)偟墓妹娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×每戶套內(nèi)建筑面積。
公攤面積，購(gòu)房者心中永遠(yuǎn)的痛
公攤面積的計(jì)算看起來(lái)十分簡(jiǎn)單，但實(shí)際上，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程中，對(duì)于計(jì)算公攤面積所涉及的數(shù)據(jù)：如整棟建筑物的公用建筑面積、整棟建筑物各單元套內(nèi)建筑面積之和是不得而知的，因而公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)也沒(méi)辦法算出。對(duì)于這么專(zhuān)業(yè)的術(shù)語(yǔ)可能連售樓人員也不能做答，就算得知也檢驗(yàn)不了它的真實(shí)性。所以自己購(gòu)買(mǎi)的單位到底要公攤多少都是以發(fā)展商說(shuō)了算。在這樣一種購(gòu)房者和發(fā)展商信息獲得不對(duì)等的情況下，購(gòu)房者的知情權(quán)根本得不到體現(xiàn)，因此關(guān)于公攤面積的糾紛不斷。
還有一個(gè)問(wèn)題是，公攤面積的所有權(quán)和使用權(quán)到底屬于誰(shuí)？應(yīng)該說(shuō)，公攤面積既然公攤到每個(gè)業(yè)主身上了，所有權(quán)當(dāng)然屬于所有業(yè)主。然而，問(wèn)題遠(yuǎn)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。由于發(fā)展商總不愿明明白白地公示哪些公有面積已經(jīng)用于公攤，購(gòu)房者就無(wú)從知道哪些公用面積是屬于業(yè)主所有，哪些是發(fā)展商的，就更無(wú)從講到所有權(quán)和使用權(quán)了。正因?yàn)檫@樣，發(fā)展商鉆空子的機(jī)會(huì)也多了。前段時(shí)間，成都的某發(fā)展商就因?yàn)榘岩呀?jīng)公攤給業(yè)主的車(chē)庫(kù)面積，又拿去銷(xiāo)售，而被業(yè)主告上了法庭，由于發(fā)展商拿不出證明車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本的證據(jù)，結(jié)果當(dāng)然是業(yè)主獲勝。在廣州某些小區(qū)，盈利性質(zhì)的廣告牌赫然豎立在小區(qū)花園中……從這些事多少可以看出，在發(fā)展商眼里，購(gòu)房者的權(quán)益到底有多大分量？
可惜的是，在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，涉及公攤面積的少之又少。在這種情況下，購(gòu)房者怎么才能確保自己的利益不受侵犯呢？
教你幾招避免風(fēng)險(xiǎn)
新啟用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中有附件標(biāo)明了"公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明"，但只列明了應(yīng)分?jǐn)偟牟课患捌錁?gòu)成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，所以仍然存在著開(kāi)發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。這里我們總結(jié)了幾招，提供給購(gòu)房者參考。
第一招：索取公攤數(shù)據(jù)；
在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，讓發(fā)展商出示有關(guān)計(jì)算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，也可以要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項(xiàng)目以及各項(xiàng)目的面積，這樣業(yè)主可以通過(guò)數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。
第二招：查閱有關(guān)資料；
業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請(qǐng)律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測(cè)繪部門(mén)等機(jī)構(gòu)查閱所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計(jì)圖紙或者最終設(shè)計(jì)方案、最終面積測(cè)量報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等等。
第三招：在購(gòu)房合同中約定公攤面積。
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第三條和附錄二中有關(guān)公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的條款，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二"有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說(shuō)明"中，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r，約定得越詳細(xì)，對(duì)購(gòu)房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者就可以以合同約定來(lái)保障自己得利益。
萬(wàn)一真的發(fā)生了糾紛，唯一的選擇就是訴之法律，避免浪費(fèi)不必要的人力和精力。當(dāng)然，我們期望的是，隨著法律的不斷健全，政府監(jiān)督力度的不斷加強(qiáng)，發(fā)展商誠(chéng)信意識(shí)的不斷增強(qiáng)，普通購(gòu)房者的權(quán)益能得到更好的保障。
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